איך בוחרים נציגות דיירים?

איך בוחרים נציגות דיירים?

נציגות דיירים היא לא ועד בית רגיל. התפקיד שלה הוא לא לנהל את ענייני היום-יום של הבניין, אלא זו נציגות שתפקידה לייצג את כלל הדיירים בבניין או במתחם בפרויקט של התחדשות עירונית.

להתחדשות עירונית יש מספר מסלולים, בין היתר תמ"א 38/2 ופינוי בינוי. המשמעות של שני המסלולים הללו היא עזיבה של מקום המגורים למשך מספר שנים, כך שאפשר יהיה להרוס את בניין המגורים הנוכחי ולבנות במקומו בניין חדש וגדול יותר.

מדובר בפרויקט מורכב במיוחד עם אינטרס משותף לכלל הדיירים, לכן עולה הצורך כי יהיה גוף אחד שייבחר אך ורק על ידי הדיירים וייצג את כולם. מול העירייה המקומית, החברה היזמית, עורך הדין, בנקים ואנשי מקצוע נוספים.

באיזה שלב בוחרים וממנים את נציגות הדיירים?

בכל הנוגע לתזמון בחירת נציגות הדיירים, ההמלצה הגורפת היא לעשות זאת כמה שיותר מהר. עוד הרבה לפני שנחתם מסמך מסוים מול גוף כזה או אחר.

מתי בדיוק? ברגע שהדיירים שוקים ומבצעים בדיקת היתכנות מול העירייה לגבי האפשרות כי הבניין או מתחם המגורים שלהם יעבור פרויקט של התחדשות עירונית, או במידה וחברה יזמית פנתה אל דיירי הבניין ומתחם והציעה להם לחתום עמם על חוזה שמעניק לחברה את הזכות להוציא את הפרויקט לפועל.

מדוע צריך נציגות דיירים?

בחירת נציגות המייצגת את כלל הדיירים נועדה כדי למנוע בעיות וסיבוכים מיותרים, בו כל דייר באופן נפרד יפנה אל הגורמים השונים, בין אם העירייה או חברה יזמית מסוימת וינסה לייצג את הדרישות של כל הדיירים, אפילו שלא קיבל את הזכות לכך.

כיצד בוחרים את הוועד המייצג?

בדומה לכל תהליך בחירה של נציגות בגופים כאלה ואחרים, גם זו הקשורה לפרויקט פינוי בינוי נעשית בהליך מסודר ומאורגן בדמות אסיפת דיירים. זוהי אסיפה שלא מן המניין ובחוק המקרקעין היא אף מוגדרת בסעיפים 65-69.

עוד לפני שהאסיפה יוצאת לדרכה, דיירי הבניין המעוניינים להיות חלק מחברי הנציגות צריכים להצהיר על כך. בדרך הזו הדיירים שיגיעו אל האסיפה ידעו מראש מי הם המועמדים, או אף יוכלו להציע את עצמם עוד קודם לכן.

ברוב המקרים, הודעה על קיום אסיפת הדיירים מתבצע על ידי מי שמבקשים להיות חברי צוות, בעזרת מודעה גדולה ובולטת בפתחו של בניין המגורים, או באופן אישי מול כל דייר בנפרד. על פי חוק צריך לדווח על קיום האסיפה עד ארבעה ימים לפני התאריך המוצע, השעה והמיקום שלה.

מי יכולים לשמש כנציגי הדיירים?

באופן טבעי ואף על פי החוק, כל אחד מדיירי הבניין או מתחם המגורים יכולים להציע את עצמם למועמדות לבחירה, ואין שום תנאי סף כאלה או אחרים המחייבים את הדיירים.

יחד עם זאת כמובן שמומלץ כי נציגות הדיירים תהיה מורכבת מקבוצה של אנשים שיש להם ניסיון בניהול של משאים ומתנים בתפקידם האזרחי. שיהיו בעלי ידע משפטי ומי שיש להם ניסיון שבעסקאות נדל"ן.

בנקודה הזו תפקידם של כל הדיירים בבניין חשוב במיוחד. עליהם לבחור במי שהם מאמינים בהם יותר מכל. אומנם מדובר בפרויקט משותף אך הוא מכריע ומשנה את חייהם של כולם. מבחינה כלכלית, מבחינת אורח החיים ועוד.

כמה חברים חייבים להיות חברים בנציגות?

אין מספר מוגדר ומחייב, אך יש מספר המלצות שכן כדאי ליישם.

• הנציגות תהיה מורכבת מנשים וגברים.
• שיהיה מגוון של גילאים, צעירים ומבוגרים.
• שלא יהיה זה מספר זוגי של אנשים.
• שיהיו בנציגות דוברי שפות שונות, כך שאפשר יהיה לשוחח עם כל הדיירים בבניין ולהסביר על ההליך, גם מי שאינם דוברי עברית על בוריה.
• לטפל באופן רגיש בדיירים קשישים ובעלי צרכים מיוחדים.

סמכויות הועד המייצג

לאחר בחירה של חברי נציגות הדיירים, עליהם לערוך מסמך משפטי ומחייב, שתפקידו להגדיר את האחריות והסמכויות שיש לחברי נציגות הדיירים.

הכל חייב להיות מוגדר על הכתב ולהיות מוסכם מראש. את הסמכויות הללו יש להציג באסיפת הדיירים.

מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין (שעתיד להתמנות בהמשך) כך שהוא יתווה את הדרך למסמך.

המסמך יקבע באופן חד וברור מהם הסמכויות של הנציגות, ויעניק להם את הזכות לייצג את כלל הדיירים בפרויקט ואף לקבל החלטות כדי לקדם אותו על הצד הטוב ביותר.

אם יש מי שקוראים את השורות הללו ודואגים, קחו בחשבון כי בכל הנוגע לנושאים של תמורות ובטוחות, אלה מחייבים את הסכמת כל הדיירים ואינם נמצאים תחת הסמכויות של הנציגות.

גם הבחירה של החברה היזמית, חתימה על ההסכם הסופי נעשים בהחלטה משותפת ולא על פי שיקול הדעת של חברי הנציגות.

לכל אורך הדרך, על חברי נציגות הדיירים לעדכן את כל הדיירים על צעדים כאלה ואחרים, בשקיפות מלאה ומבלי להחסיר שום פרט של מידע.

נקודה חשובה שחייבים לזכור – הפעילות של נציגות הדיירים נעשית תמיד בהתנדבות מלאה. הם אינם מקבלים על כך שכר או זכויות יתר מהחברה היזמית והקבלן, אלא הם אנשים שיש להם את הכוח והרצון לפנות מזמנם כדי להוביל את הפרויקט לטובת כל הדיירים.

נציגות דיירים – מינוי ראשוני ומינוי קבע

את נציגי הדיירים ממנים בשתי פעימות. הפעימה הראשונה נעשית ממש את תחילת הדרך, בשלב בו הדיירים מבקשים לבדוק את ההיתכנות לביצוע של פרויקט פינוי בינוי מול העירייה המקומית או חברה יזמית מסוימת. זהו גם השלב בו על נציגות הדיירים לבדוק האם יש בכלל רוב של דיירים להוציא לפועל את אחד מהמסלולים, בין אם מדובר בתמ"א 38/2 – פינוי בינוי של בניין מגורים אחד, או מסלול של פינוי בינוי הכולל בתוכו מתחם מגורים בן מספר בניינים גם יחד.

מינוי הקבע נעשה בהמשך הדרך, לאחר שעורך דין מייצג ייבחר על פי רוב. הוא זה שיגבש את ההסכם המשפטי שיעניק סמכויות נוספות לנציגות הדיירים.

המסמך המשפטי הזה יאפשר לנציגות הדיירים לחתום על מסמכים שונים בשם כל הדיירים בהקשר של המפרט שהדיירים יקבלו מהחברה הקבלנית. בהקשר של חיפויים, ריצוף, פן אדריכלי של הבניין עצמו ותוכניות הבנייה אשר עליו הסכימו כלל הדיירים עוד קודם לכן.

המסמך המשפטי בעצם משמש כסוג של מנגנון הגנה עבור כל הדיירים. הוא מבטיח כי אי אפשר יהיה לחרוג מההרשאות הברורות מאוד שניתנו לחברי הוועד המייצג, והוא דואג לכך שלא יעשה ניצול לרעה בכוח שניתן להם.

יחד עם זאת חשוב מאוד שכל הדיירים ימשיכו להיות מעורבים ולא יגידו כן ואמן על כל החלטה של נציגות הוועד. לשאול שאלות, להביע ביקורת אם רואים לנכון, כמובן בנימוס ולעניין ולא לגופם של חברי הוועד.

על נציגי הדיירים לשמוע ולהקשיב, לקחת בחשבון שלא כל האמת והידע נמצאים עמם, גם אם הם העמידו את עצמם לבחירה וקיבלו את הסמכות להוביל את המסע בשם כל הדיירים. כמובן שעליהם לשתף ולהודיע על כל התפתחות, חיובית או שלילית במהלך הפרויקט.

סיכום

פרויקט של התחדשות עירונית במסלול של תמ"א 38/2 או במסלול של פינוי בינוי הוא פרויקט משנה חיים. בסיומו נכס המגורים בבניין ישן נהרס כליל ובמקומו נבנה נכס חדש, גדול ומודרני. באופן טבעי זה לא רק משפיע על איכות החיים, אלא מעצים את ערך הנכס מבחינה כלכלית. הוא שווה הרבה יותר.

כדי להפוך את החלום למציאות יש לבצע בפועל מספר פעולות. בראש ובראשונה לבדוק שהרצון שלכם תואם את רצונם של כל הדיירים בבניין.

אם חשבתם כי מי יכול להתנגד לרעיון הזה, תתפלאו, כמעט תמיד יהיו דיירים שיסרבו להוציא את הפרויקט לפועל. לא בגלל רוע, אלא בעיקר בגלל חוסר ידע ופחד מהלא נודע. בכל זאת מדובר בפרויקט שלוקח מספר שנים והוא מאוד מורכב.

גם כדי להניע את הגלגלים ולפעול לשכנע דיירים סרבנים, יש צורך למנות נציגות דיירים, וכל זה רק כפעולה מקדימה לעוד ועוד פעולות עתידיות.

מדובר בשלב בו בונים את הבסיס להמשך הדרך, ואם זה לא ייעשה כשורה, כך גם השלבים הבאים בפרויקט יהיו קשים, עד כדי אפשרות כי הפרויקט יעכב במשך שנים ארוכות או אף לא ייצא לפועל.

מדינת ישראל היא מדינה קטנה בה כולם מכירים את כולם. לכן חשוב מאוד כי בכל הנוגע לבחירת נציגי הדיירים, לא יהיה קשר בינם לבין מישהו מטעם החברה היזמית או עורך הדין שייצג את הדיירים בהליך, כדי למנוע מקרה של ניגוד עניינים.

לסיכום הדברים, מינוי נציגות דיירים היא אינטרס משותף לכל המעורבים בפרויקט. כל דיירי הבניין או המתחם המשותף, עורך הדין שאמור להתנהל מול הדיירים, וכך גם נציגי החברה היזמית.

לפרטים נוספים בקרו באתר איי גינדי.