לכאורה מדובר באותו דבר: בעלי הזכויות חותמים עם היזם על ההסכם, עוזבים את הבניין הישן, הוא נהרס ובמקומו נבנה אחד חדש. אבל מסתבר שקיים הבדל מהותי בין שני המסלולים האלה. שנדבר על כך?
תמ"א 38/2: ההגדרה
תהליך של הריסת בניין ישן שנבנה לפני 1980 ואינו עומד בתקן של רעידות אדמה, ובניית בניין חדש במקומו. היזם המבצע את הפרויקט מקבל תוספת זכויות (דירות נוספות בבניין) כדי לממן את הבניה החדשה.
פינוי בינוי: ההגדרה
תהליך של הריסת מתחם שלם של בניינים שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה, ובניית מתחם חדש של בניינים חדשים ומחוזקים לפי תקני בנייה מחמירים ועדכניים יותר, לרוב גבוהים יותר ועם יותר דירות מהבניינים שנהרסו.
ההבדל הראשון ברור מעצם ההגדרה והוא גודל הפרויקט.
תוכנית פינוי בינוי מיועדת לרוב למתחם של מספר בניינים ולעתים קרובות שכונה שלמה. תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) זהו פרויקט שמתייחס לבניין או שניים בודדים. בהתאם לגודל הפרויקט יוחלט על אופי התוספות של הדיירים.
ההבדל נוסף הוא באורך הפרויקט.
תהליך של פינוי בינוי כרוך בהליך בירוקרטי ארוך יותר מתמ"א 38/2 בשל המתנה לקבלת אישור לתב"ע (תוכנית בניין עיר) נקודתית, תמ"א 38/2 כולל תהליך הרבה יותר מזורז: כאשר אין צורך לשנות את התב"ע אפשר להתחיל בפרויקט מיד לאחר שמקבלים היתר בנייה.
למרות זאת, המדינה מקדמת תוכניות פינוי בינוי וגם נותנת עם כלים קניינים ותכנוניים הרבה יותר חזקים.
התנאים שצריכים להתקיים לפני היציאה לפרויקט פינוי-בינוי / תמ"א 38
כשמדובר בתמ"א 38/2, הרוב הנדרש שהיה בעבר 80% מכלל בעלי הדירות, שונה במאי 2023 ל66% מבעלי הדירות ובלבד שבבניין קיימות לפחות ארבע דירות ויותר משני בעלי דירות – מדובר למעשה בהשוואת שיעור בעלי הדירות הנדרש בפרויקט תמ"א /238 הריסה ובניה לשיעור הנדרש כיום במיזמי פינוי-בינוי.
כמו כן, חייב להיות אישור של מהנדס שהבניין זקוק לחיזוק.
במקרה של פינוי בינוי המתייחס למתחם שלם – חייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות, והוא חייב להיות מוכרז ע"י המדינה כמיועד לפינוי-בינוי. על מנת להתחיל את התהליך נדרש רוב מיוחס של 66% מבעלי הדירות, בעוד שיש צורך בהסכמה של 100% מבעלי הדירות בכדי להוציא את המיזם לפועל.
התמורות המגיעות לדייר בתמ"א 38/2
- בניין חדש ומחוזק העומד בתקן של רעידות אדמה
- שדרוג תשתית הבניין
- דירה חדשה בשטח גדול יותר (עד 25 מ"ר כולל הממ"ד)
- ממ"ד, מרפסת עד 12 מ"ר, מעלית, חניה
התמורות המגיעות לדייר בפינוי-בינוי
- בניין חדש ומחוזק עומד בתקן רעידות אדמה
- דירה חדשה, לרוב גדולה יותר (בהתאם להסכם בין היזם לדיירים) שכוללת ממ"ד, מרפסת עד 12 מ"ר, מעלית וחניה
- פיתוח מרחבים ציבוריים בשכונה
כדי שהפרויקט יצא לפועל, חשוב מאד שליזם עצמו תהיה כדאיות כלכלית לבצע את הפרויקט. תמורות היזם יכולות לכלול, בין היתר, יחידות דיור נוספות (כשמדובר בפינוי בינוי, הכמות של הדירות גדולה יותר), מגוון פטורים והקלות במס, בהתאם לגודל הפרויקט ובהתאם לחוקים הקיימים.
