התחדשות עירונית – מהו התהליך ומתי מקבלים את המפתח?
כדי להבין את נקודת הזמן בה מדינת ישראל החליטה לקדם יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית, צריכים לחזור ולסקור את התפתחות הנדל"ן המדינה, החל משנותיה הראשונות.
שוק הנדל"ן בישראל חווה צמיחה ושינויים משמעותיים מאז הקמת המדינה בשנת 1948. שילוב של עליית יהודים מכל קצוות העולם, פיתוח כלכלי וגם מדיניות ממשלתית, שינו את נוף הנדל"ן המקומי כאשר מעל לכל עמדה המשימה להתאים כמה שיותר אזורי מגורים לאוכלוסייה הצומחת.
מאחר ובעשורים הראשונים של המדינה ועד לעלייה המשמעותית האחרונה של יהודי ברית המועצות לשעבר בתחילת שנות ה- 90, הדחף העיקרי היה לבנות פרויקטים לדיור רבים. בתחילה בדמות שיכונים, וככל שהכלכלה גדלה והתייצבה, אפשרויות הדיור הפכו להיות עדכניים ומודרניים יותר.
כל גל עלייה השפיעה באופן שונה על פיתוח הנדל"ן בישראל, כמו גם אתגרים ודרישות חדשות לדיור, לאלה הייתה השפעה מכרעת על המחירים, על תעריפי הבנייה ועל הרצון של תושבים להתקדם אל עבר אזורי דיור מגוונים וחדישים יותר.
אחת הבעיות שהתפתחו עם השנים גם כן, היא הצפיפות הגבוהה שנוצרה בעיקר בערים המרכזיות במרכז הארץ. שטח מצומצם, צפיפות האוכלוסין והתיישנות של חלק נכבד מהבניינים ומבנים שנבנו לאורך השנים הובילו למהפכה שאת ניצניה התחלנו לראות בשנים האחרונות, והיא תופסת תאוצה ככל שהזמן עובר – מהפכת ההתחדשות העירונית בישראל.
התחדשות עירונית בישראל היא לא עוד פרויקט בנייה רגיל, אלא תהליך קריטי שהמטרה שלו היא לתחזק ולהצעיר ערים מזדקנות, ולשפר את איכות החיים של כלל התושבים.
תהליך זה כולל מגוון מסלולים שונים, החל משיפוץ מבנים ישנים ועד פיתוח תשתיות חדשות. ממשלת ישראל בצוותא עם עיריות מקומיות, חברות יזמות וקבלן, משתפות פעולה כדי להאיץ את סוגי ההתחדשות העירונית, שתפקידם לעצב מחדש את הנופים העירוניים של המדינה.
במאמר זה נציג בפניכם את המסלולים העיקריים והשלבים של כל פרויקט בנפרד, עד לרגע בו הדיירים בבניין ישן, מקבלים את המפתחות לדירה חדשה בבניין משודרג, בסביבת מגורים מודרנית ומפותחת.
התחדשות עירונית – כיצד מניעים את התהליך?
התחדשות עירונית, היא שם כולל לתהליך בו אזור ישן בעיר כזו או אחרת, עובר מתיחת פנים רצינית. מאזור מוזנח ולעיתים מסוכן – מבנים ישנים שאינם עמידים בפני רעידת אדמה או דירות בבניין ישן בו אין חדרי ממ"ד, משתנים מקצה לקצה אם על ידי שיפוץ מסיבי ללא הרס הבניין הישן, או כפי שנהוג יותר ויותר, הליך שכולל בתוכו פינוי ובנייה מחדש.
מי יכולים לדחוף לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית?
העירייה המקומית
היא עושה זאת בשיתוף עם משרד הבינוי והשיכון באזורים שנבדקו והוגדרו כמקומות שכדאי לבצע בהם פרויקט של התחדשות עירונית. מדוע דווקא באזורים מוגדרים? לאחר שאלה נמצאו כמתאימים על פי מספר פרמטרים. שניתן לסלול בהם מסלולי נסיעה חדשים, לשמר ואף להגדיל שטחים ירוקים, לשפר את התשתיות באזור, ולבנות בנייני מגורים גדולים ומרווחים יותר לתושבים הישנים ולכאלה שיבקשו להצטרף ולהתגורר באזור המשתקם.
התושבים עצמם
כל מי שמתגורר בשכונה ישנה שהתשתיות בה בעיתיות, ובבניין שאינו עומד בתקנים בטיחותיים, יכול לאגד סביבו דיירים נוספים ולפנות את העירייה המקומית במטרה לשכנע את מקבלי ההחלטות כי אזור המגורים שלהם מתאים לביצוע של פרויקט התחדשות עירונית.
חברה יזמית
באופן טבעי חברות יזמות ובנייה בודקות פינות רבות בכל עיר בישראל, מתוך ידיעה כי לאזורי מגורים ישנים בעיקר בערים מרכזיות תהיה עדיפות למימוש פרויקט להתחדשות עירונית. משום שהעירייה המקומית תשמח כי אזור מסוים בתוככי העיר יתפתח בצורה משמעותית, והדיירים עצמם ישמחו ליהנות משיפור חייהם והעצמת השווי של נכס המגורים שלהם בפרויקט בו הם לא צריכים להוציא שקל מהכיס, אלא הכל נעשה במימון של החברה היזמית. כמובן שהיזם אינו עושה זאת ללא תמורה. חלק מההסכם כולל בתוכו סעיף בו היזם רשאי לבנות דירות חדשות בבניין ולאחר מכן למכור אותן. בדרך זו הוא נהנה ממכירה של דירות חדשות בלי שהיה צריך לרכוש את הקרקע עצמה.
שלושת המסלולים של התחדשות עירונית
לפני שנפרט על שלושת המסלולים, חשוב להבין את המהות של תמ"א 38.
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שפועלת בישראל כבר לא מעט שנים.
המטרה העיקרית של תמ"א 38 היא לחזק מבנים ישנים ולא עמידים כנגד רעידות אדמה כמו גם אסונות נוספים.
מדוע נוצרה התעוררות הנוגעת לרעידת אדמה אפשרית? משום שמדינה ישראל ממוקמת בין השבר הסורי – אפריקאי לבין שבר יגור שיכול להוביל לרעידות אדמה באזור.
בעשורים הראשונים למדינת ישראל כאשר נבנו בנייני ציבור רבים, הנקודה הזו לא נלקחה בחשבון, אך כיום מדובר בפרויקט לאומי חשוב, כדי שביום מן הימים ובמידה ורעידת אדמה קשה תפקוד את אזורנו, יהיו כמה שפחות מבנים שלא עמידים החשופים לקריסה.
מבחינת המדינה תמ"א 38 היא תוכנית הכרחית, לכן היא מעודדת יוזמות שנועדו לטפל בליקויים השונים באזורי המגורים השונים.
בעוד שהמדינה היא זו שמעודדת את התוכנית, אלה הם חברות יזמות וקבלנים לצד עיריות ודיירים, שתפקידם לקדם ולהוציא לפועל את התוכנית המדוברת.
מהו תמ"א 38/1?
בפרויקט זה, משפצים את הבניין העומד ומחזקים אותו. איך בדיוק? מוסיפים לו יסודות חדשים בדמות קירות ועמודים, בונים לכל דירה חדר ממ"ד. מוסיפים מעלית לחדר המדרגות, תוך כדי בנייה של מספר קומות או יחידות דיור נוספות. בסופו של ההליך הבניין יהיה עמיד נגד רעידות אדמה.
מהו תמ"א 38/2?
בפרויקט זה הורסים כליל את הבניין הישן ובמקומו בונים בניין חדש. בפרק הזמן הזה הדיירים מתפנים מדירותיהם ומתגוררים בנכס חלופי את גמר העבודות וקבלת המפתח. מאחר ומדובר בבנייה מאפס, האפשרויות הן מרחיקות לכת בכל הקשור לנראות של הבניין, הנחת התשתיות וכד'. גם במקרה זה מתווספות לבניין מספר קומות, הבניין כולו יהיה עמיד כנגד רעידות אדמה. כל דירה תהיה גדולה יותר, בעלת חדר ממ"ד.
מהו פינוי בינוי?
פרויקט זה הינו מורכב הרבה יותר, משום שלא מדובר בפינוי של בניין מגורים אחד כפי שנעשה בפרויקט תמ"א 38/2, אלא משדרגים מחדש שני בנייני מגורים לפחות עד מתחם גדול הרבה יותר שמכיל בתוכו בנייני מגורים רבים, אזורי מסחר ועוד.
כך מצליחים לשנות מקצה לקצה את איכות החיים של מספר עצום של תושבים, לפתח ריאות ירוקות, לבנות אזורי מסחר וכמובן, כל בניין שנבנה הינו מודרני ומתקדם עם דירות חדשות גדולות יותר, עם מפרט טכני עשיר במיוחד, חדרי ממ"ד, מחסן, חנייה תת קרקעית והטבות נוספות. בפרויקט זה גם הסביבה כולה משנה את פניה עם תוספת של הרחובות, גינות ציבוריות ועוד.
קראו בהרחבה במאמר שכתבנו על פינוי בינוי.
אילו סיכונים קיימים בפרויקט התחדשות עירונית?
כמו בכל פרויקט בחיים, גם בזה של התחדשות עירונית ישנם סיכונים מסוימים. בכל זאת מדובר בפרויקט שיכול להימשך שנים ארוכות ומעורבים בו מספר שחקנים ובירוקרטיה לא קטנה.
כדי למזער את הסיכון של השחקנים החשובים ביותר בפרויקט – הדיירים, ישנם מספר אבני דרך שניתן להישען עליהם ולהיעזר בהם.
- לבחור בחברה יזמית גדולה ומנוסה בעלת רקורד חיובי של פרויקטים שבוצעו בשטח.
- לבחור בחברה יזמית בעלת איתנות פיננסית מוכחת.
- ליווי של עורך דין צמוד.
- ליווי של מנהלת דיירים שתפקידה קריטי להצלחת הפרויקט כיוון שהיא זו שמדריכה ומלווה את הדיירים לכל אורך הדרך.
- העמדת בטחונות מצד החברה היזמית וליווי של בנק גדול בישראל.
מהם הלוחות זמנים בפרויקט התחדשות עירונית?
מאחר ומדובר בשלושה מסלולים שונים, פרק הזמן משתנה ותלוי במספר פרמטרים שונים. בחלק מהמקרים אפשר והיתכנות הפרויקט מורכבת במיוחד.
בין אם מדובר בקשר בין הדיירים עצמם, הליך הבחירה של היזם, ההתנהלות מול העירייה ועוד.
הממוצע של פרויקט התחדשות עירונית מרגע הבדיקה הראשונית ועד שאחרון הדיירים מקבל את המפתח לדירת החלומות החדשה שלו יכול לנוע בין 3 ל- 11 שנים.
התחדשות עירונית – סיכום
פרויקט של התחדשות עירונית משול על ידי רבים לזכייה בפרס הגדול בהגרלת הלוטו.
בעלי הדירות מרוויחים נכס מגורים חדש שהערך הכלכלי שלו עולה פי 2 ולעיתים אף יותר. הדירה עצמה גדולה ומרווחת יותר, עם מרפסת שמש, חדר ממ"ד, חניה פרטית ומחסן ללא שום הוצאה כספית שלהם.
החברה היזמית אומנם היא זו שמשלמת על הפרויקט, אך הרווח שלה גדול בהחלט. בכל בניין היא בונה מספר קומות ודירות חדשות, ויכולה למכור אותן במחיר גבוה לקהל הרחב. המכירה הזו עוזרת לה לממן את הפרויקט כולו ולצאת ברווח גדול.
עירייה מקומית כזו או אחרת מרוויחה בענק גם כן. החברה היזמית היא זו ששילמה על שיפוץ מסיבי ובנייה מחדש של בניין, רחוב או שכונה שתוך מספר שנים הפכו להיות בטוחים יותר למגורים, עם תשתיות משופרות, מבני ציבור ומסחר חדשים, ביחד עם דיירים חדשים שהגיעו להתגורר בעיר.
לפרטים נוספים בקרו באתר איי גינדי.
