למנהלת דיירים יש תפקיד קריטי בפרויקטים של התחדשות עירונית.
הפרויקטים הללו מהווים הזדמנות יוצאת דופן לפתח ולהחיות מחדש רחובות שלמים, ישנים יותר, ולמעשה לפתח את העיר כולה.
אך לא פחות חשוב, פרויקט להתחדשות עירונית משפר מקצה לקצה את איכות חייהם של התושבים, ומעלה את ערך הנכסים שלהם לאין שיעור.
לצד הפוטנציאל העצום בפרויקט מסוג זה וכדי לממש אותו על הצד הטוב ביותר, ישנם לא מעט אתגרים מורכבים שצריך לעבור.
למשל, פרויקט התחדשות עירונית כולל בין היתר מעבר של דיירים למקום מגורים אחר למשך מספר שנים. מדובר בקושי פיזי ומנטלי כאחד, באופן טבעי אלה מלווים בלא מעט חששות ופחדים.
בנקודה הזו בדיוק וכמו בנקודות גדולות נוספות בדרך, באה לידי ביטוי ההשפעה והעבודה של מנהלת הדיירים.
במאמר שלפניכם נפרט על שלל התפקידים שלה, כך שניתן יהיה להבין על עוצמתה וחשיבותה לתהליך כולו.
מהי מנהלת דיירים?
מנהלת דיירים משמשת כגשר מקצועי בין החברה היזמית שמבצעת את הפרויקט לבין בעלי הנכסים והדיירים בבניין.
תפקידה של המנהלת הוא להבטיח כי ההליך כולו יתנהל על הצד הטוב ביותר, ושהאינטרסים והזכויות של הדיירים ושל החברה היזמית יכובדו במלואם.
כדאי לדעת כי ישנן שתי מנהלות שונות. אחת ציבורית שמי שמפעילה אותה היא העירייה שבתחומה מתבצעים הפרויקטים, ויש מנהלת פרטית שהיא חלק מחברה או ארגון הפועלים בתחום הנדל"ן.
יחד עם זאת, עד כה היה נהוג כי מנהלת הדיירים עומדת באמצע, בין החברה היזמית לדיירים. מעין גלגל שלישי וניטרלי. לאחרונה חברת איי גינדי שינתה את כללי המשחק בפן הזה.
חברת איי גינדי הקימה מנהלת דיירים שלמעשה ניצבת כתף אל כתף לצדם של הדיירים.
מדוע יש צורך בליווי של מנהלת דיירים?
לא פעם בחיים אנו מסיקים מסקנות ומתקנים דברים לאחר ביצוע של טעויות. כך גם בכל הנוגע להתחדשות עירונית ופרויקטים של פינוי בינוי.
בשנים הראשונות אכן היו אלה הדיירים בעצמם שתקשרו ישירות מול החברה היזמית, בלי שום מתווך באמצע או גוף שיעניק להם הדרכה וייעוץ מקצועי.
בפועל ההתנהלות הזו הובילה ללא מעט משברים ותביעות בבתי משפט, כאשר דיירים הרגישו מרומים על שלא קיבלו את מבוקשם כפי שסוכם, או כפי שחשבו כי כך יהיה וצריך להיות.
טעות שכיחה נוספת שהדיירים ביצעו בתחילת הדרך הייתה חתימה על הסכם התקשרות מול החברה היזמית הראשונה שפנתה אליהם, בלי לדעת כי יש להם אפשרות לקבל הצעות מחברות נוספות. כך יצא שהם סינדלו את עצמם לחינם.
חשוב לדעת, אומנם האינטרס בפרויקט של התחדשות עירונית הוא אינטרס משותף לכולם, העירייה המקומית, החברה היזמית והדיירים עצמם, אולם עיקר הכוח חייב להיות בידיהם של בעלי הדירות ולא אף אחד אחר.
בדיוק כדי למנוע את הטעויות הללו וטעויות אחרות יש צורך בליווי מקצועי של מנהלת דיירים שחיה ונושמת את תחום הנדל"ן ומתמחה בפרויקטים של פינוי בינוי.
נציגי המנהלת המקצועית מכירים את כל "השטיקים והטריקים" שחברה יזמית יכולה לנסות להפעיל כנגד הדיירים, כדי שהתמורות שיצטרכו להעניק יהיו פחותים והיא תרוויח יותר.
מנהלת דיירים או עורך דין?
דמות חשובה נוספת שעומדת לצד הדיירים ומייצגת אותם בתהליך הוא עורך דין המתמחה בעולם המקרקעין וחוזים.
כך יוצא כי גם עורך הדין עומד מול החברה היזמית, אך האם הוא יכול לבצע גם את התפקיד של מנהלת הדיירים?
התשובה לכך היא חד משמעית, לא.
עורך הדין מייצג את הפן המשפטי של העניין, בעת ניהול המשא ומתן, איסוף חתימות ועריכת הסכמים.
הוא אחראי להעניק ייעוץ משפטי ופיקוח פיננסי בהתנהלות בין היזם לבנק המלווה. הוא מבצע מעקב אחר ההתחייבויות של החברה היזמית בהתאם לחוזה שנחתם, ועליו לוודא כי אכן מתבצע רישום מתאים בלשכת רישום המקרקעין, אך לרגע אחד הוא לא יכול להחליף את מנהלת הדיירים.
אומנם לעורך הדין המלווה יש ידע בתחום, אך הוא אינו בקיא בכל הניואנסים החשובים שעושים את ההבדל בכל הנוגע לתנאים ולתמורות שהדיירים יכולים להרוויח בעזרת התנהלות מקצועית ומדויקת.
כך שאת המשימה הזו כדאי להשאיר בידיה של מנהלת הדיירים.
תקשורת בין הגופים
בדרך כלל המוקש הראשון שצץ לו בתחילת הליך של התחדשות עירונית ופרויקט של פינוי בינוי הוא התנגדות דיירים.
אולי זה יכול להישמע מוזר, אך לא תמיד כל הדיירים שמחים וממהרים לעזוב את ביתם, גם אם מבטיחים להם בתמורה שטח דירה גדול ומרווח יותר, ובניין שהנראות שלו תזכיר בית מלון יוקרתי ולא עוד בניין דירות מיושן.
לעיתים מדובר בדיירים מבוגרים, בני הגיל השלישי שקשה להם המעבר הפיזי. יש מי שחוששים מהרפתקה בסכומי כסף גדולים ויש סיבות נוספות.
אסור לזלזל באף התנגדות, הרי זו באה ממקום אנושי פנימי, אבל מאחר ומדובר בהזדמנות פז, כאשר עולה התנגדות זה יכול להוביל לסכסוכי שכנים מאוד לא נעימים.
כדי לנסות להשפיע על דיירים סרבנים, בדרך כלל קם לו ועד מטעם הדיירים עצמם. מדובר בנציגים מתוך הבניין שפוצחים במסע שכנוע.
אך כיצד קובעים מי יעמדו בראש וועד מנהלת דיירים?
זו משימה נוספת המוטלת על מנהלת דיירים. בחברת איי גינדי למשל בנו תוכנית עבודה יעילה במיוחד שעוזרת לדיירים לבחור את האנשים המתאימים ביותר לתפקיד שהוא התנדבותי בלבד.
על קצה המזלג, הנה חלק מהפעולות שמנהלת הדיירים מטעם איי גינדי מייעצת לעשות כדי לבחור את נציגי הדיירים.
לקיים כנס שאליו מוזמנים כל הדיירים בבניין או במתחם שנכלל בתוך פרויקט התחדשות עירונית. בכנס עצמו הדיירים צריכים לבחור מבין מי שמציעים את עצמם לתפקיד. מאחר ומדובר במשרת אמון לכל דבר, כדאי לבחור במספר אי זוגי של דיירים.
כך יהיה פתחון פה וייצוג לכל הדיירים, ולאף צד לא יהיה יתרון וכוח על פני צד אחר.
כמו כן מומלץ כי הועד יהיה מורכב מנשים וגברים, חבר'ה צעירים ומבוגרים. אם אפשר, שכולם ידברו שפה אחת נוספת לפחות.
הרי בכל בניין בישראל תמצאו אנשים מבוגרים או בכלל שעברית אינה השפה הראשונה שלהם.
חלקם יכולים לסרב לצאת לפרויקט רק משום שהם אינם הבינו כראוי את העניין כשזה הוסבר להם בשפה העברית. והנה לכם מכשול אחד שניתן לדלג מעליו בקלות כאשר בחירת הוועד נעשית במקצועיות.
שלב המשא ומתן במנהלת דיירים
מבחינת הדיירים כל שלב בהליך של פרויקט התחדשות עירונית הוא חשוב, אך השלב הקריטי ולמען האמת גם מה שמעניין אותם ביותר, הוא הרגע בו צריך לנהל משא ומתן מול החברה היזמית כדי לנסות ולמקסם את מיטב התנאים.
על מה בדיוק מתדיינים בשלב הזה? למשל כמה קומות יתווספו לבניין החדש. מה השטח הנוסף בדירה אותו יקבל כל דייר. מה יהיה גודלה של המרפסת החדשה.
האם הדיירים יקבלו מחסן ויותר מחנייה אחת? מה יהיה המפרט של הבית עצמו, מבחינת חשמל, מיזוג אוויר, מטבח, חלונות ועוד.
גם בנקודה הזו המיומנויות, ידע מקצועי וניסיון של מנהלת דיירים באים לידי ביטוי לטובת הדיירים.
חברי המנהלת מעורבים בהליך ויש להם את היכולת להביא לפתרון בעיות, לנווט בחוכמה בין מחלוקות, לסגל פתרונות הוגנים עבור החברה היזמית ומעל לכל לדאוג לכך שהתמורות שהדיירים יקבלו יהיו מרחיקי לכת.
מנהלת דיירים: סיכום דברים
לפרויקטים של התחדשות עירונית יש את הכוח לשפר ולשנות את חייהם של רבים.
אולם הסיכוי שפרויקט פינוי בינוי יצליח כמו שצריך קטן במיוחד במידה ודיירי הבניין אינם מלווים על ידי מנהלת דיירים חיצונית.
מנהלת זו ממלאת תפקיד משמעותי בניווט אתגרים רבים, ומבטיחה כי זכויות הדיירים וצרכיהם יעמדו בראש סדר העדיפויות.
בזכות מסירותם ומומחיותם של אנשי המקצוע מטעם מנהלת הדיירים, יש לכל שכן בבניין אוזן קשבת והדרכה מקצועית באופן אישי ועבור כל הדיירים גם יחד.
iGindi מנהלת דיירים להתחדשות עירונית רואה חשיבות רבה בהתאחדות הדיירים לפני תחילת הפרויקט ושיתוף פעולה מלא שלהם בכל ההחלטות המתקבלות בפרויקט, בקרו באתר שלנו וקראו עוד.
