ניהול וארגון דיירים – התחדשות עירונית
ניהול וארגון דיירים בפרויקט התחדשות עירונית אינו עניין של מה בכך.
מדובר במינוי של גוף חיצוני אשר תפקידו להעניק ליווי לדיירים על מנת שהפרויקט יושלם על הצד הטוב ביותר. בין היתר זה אומר שפרק הזמן של הפרויקט יהיה סביר ובסיומו עם קבלת המפתח, הדיירים ייהנו מנכס חדש ומשודרג למגורים, מבחינת הגודל שלו ובכל הנוגע לתמורות נוספות.
אומנם מדובר במינוי שהוא לא בגדר חובה, אך מאחר ומדובר בפרויקט מורכב במיוחד, כיום עושים בשכל מי שנעזרים בשירותי חברה חיצונית המתמחה בתחום.
במאמר זה נפרט על הנקודות הקריטיות שגוף ניהול דיירים אחראי עליהן.
מנהלת דיירים מקצועית
הדחיפה שמעניקה מדינת ישראל לביצוע של פרויקטים להתחדשות עירונית הם ככל הנראה הבשורה החשובה ביותר בעולם הנדל"ן המקומי, כאשר על פי המדיניות הרשמית של המדינה מדובר בכלי הכי יעיל להתמודדות עם מצוקת ומחירי הדיור בכל הארץ, ובעיקר במרכזה.
התוכנית ארוכת הטווח היא כי עד שנת 2040, המסלולים השונים תחת הפרויקטים של התחדשות עירונית יובילו לבנייה של למעלה ממיליון וחצי יחידות דיור חדשות.
כמו המדינה, כך גם העיריות המקומיות, גם הן מבינות מצוין כי קידום של פרויקטים להתחדשות עירונית יובילו להתפתחות עירונית ולחוזק כלכלי.
על מנת שהפרויקטים השונים יעשו על הצד הטוב ביותר, ישנן הנחיות וחוקים ברורים שפרסם משרד הבינוי והשיכון עבור הרשויות מקומיות, ועל פיהן צריכים לפעול כל השחקנים המעורבים בהליך, כולל הדיירים והחברה היזמית.
שחקן נוסף שהתווסף בשנים האחרונות ומסייע לביצוע תקין של פרויקטים להתחדשות עירונית, הוא גוף שמנהל ומלווה את הדיירים בהליך. בדרך כלל מדובר בחברות חיצוניות.
התפקיד של מנהלת חיצונית מגוון והוא כולל מספר פעולות, בין היתר:
- על החברה לסייע לדיירים לבצע בדיקות תכנוניות וכלכליות להיתכנות הוצאה לפועל של הפרויקט, בין אם מדובר במסלול של תמ"א 38/2 או מסלול פינוי בינוי.
- לסייע לדיירים לבחור את החברה היזמית המתאימה ביותר לפרויקט הספציפי שלהן, כולל ניהול של משא ומתן מול החברה הנבחרת.
- לעזור בהליך המינוי של נציגות דיירים.
- לעמוד ולפקח על ביצוע העבודות בשטח, מול רשויות התכנון והגופים הרגולטוריים בנוגע לענייני הבירוקרטיה השונים.
- לכבות שריפות ולמצוא פתרונות יצירתיים עבור הדיירים עד שהם מקבלים את המפתח לנכס המגורים החדש.
- להעניק דיווחים שוטפים לכל הדיירים לאורך הפרויקט, כך שכולם יהיו בתחושת שותפות מלאה.
- להכווין את הדיירים גם במישור האדריכלי ולדאוג לכך שאנשי המקצוע הטובים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית יהיו מעורבים בפרויקט שלהם.
כיצד לבחור בחברה המנהלת ומארגנת דיירים?
ישנן לא מעט חברות פרטיות המעניקות ליווי לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית.
החשש העיקרי של דיירים הוא לבחור בחברה שאומנם תלווה אותם ותייצג אותם במשא ומתן מול החברה היזמית, אך שתיתן עדיפות לאינטרסים הברורים שיש לחברה היזמית, מתוך הבנה כי זו תמליץ עליה בפני דיירים בפרויקטים נוספים, או מתוך כוונה להמשיך ולשתף עמה פעולה בדרך כזו או אחרת.
לכן, חשוב מאוד לבחור בחברה שאינה תלויה באף גורם מלבד הדיירים, לא העירייה המקומית ולא החברה היזמית, ושזו תפעל אך ורק לטובת הדיירים בבניין/מתחם.
האחריות של מנהלת הדיירים
באופן טבעי נציגים של חברה המלווה ומארגנת את דיירי הבניין או מתחם שעתיד לעבור פינוי בינוי, חייבים להיות זמינים לשאלות הדיירים בכל פרק זמן, כאשר השאלות והחששות אינם מסתיימים להם בתחילת הפרויקט, אלא הם צצים לאורך כל מהלך השנים עד קבלת המפתח לדירה החדשה.
מאחר והם מחזיקים בידע המקצועי ובניסיון רב, עליהם מוטלת המלאכה לטפל גם בהתמודדויות כאלה ואחרות בין הדיירים עצמם. החל מדיירים סרבנים ועד למי שמנסים לקבל יותר תמורות מאשר אחרים.
בחלק מהמקרים מנהלת הדיירים נמצאת שם כמעין סוג של בורר או מגשר משפטי.
פרויקט של התחדשות עירונית הוא פרויקט ארוך ומורכב ובחלק מהמקרים יכול להימשך זמן רב, לכן בסופו של דבר כדאי מאוד שמערכת היחסים בין הדיירים לבין מנהלת הדיירים תתבסס על אמון ושיתוף פעולה מלא. ככל שהצדדים יהיו מעורבים בפרויקט פינוי בינוי יחדיו, כך סיכויי ההצלחה של הפרויקט יהיה גדולים יותר ופרק הזמן יהיה קצר יותר.
תפקידה של מנהלת הדיירים הוא לא רק לייעץ מהצד, אלא לפעול ולקדם ביצוע של מספר פעולות לטובת הדיירים. הבולטות שבהן הן:
הכוונה ועזרה בבחירת החברה היזמית
ישנה חשיבות גדולה במיוחד לגבי זהותה של החברה היזמית שתקבל את המפתחות להוביל את הפרויקט.
קל מאוד ללכת שבי אחר הבטחות שמציעים יזמים כאלה ואחרים, אולם רק בחירה של יזם בעל רזומה מקצועי מרשים תוכל להבטיח עד כמה שניתן כי הפרויקט יושלם בפרק זמן סביר, שהעבודות יתבצעו על הצד הטוב ביותר ושלא יהיה שום סיכון כלכלי מבחינת הדיירים.
ניהול של מכרז שנועד לבצע סינון קפדני ויעיל יצליח להביא לכך שהיזם המתאים ביותר ייבחר.
טיפ שכדאי ליישם בשטח – לפנות אל נציגויות של דיירים שנעזרו ביזם מסוים בפרויקט פינוי בינוי ולשמוע את חוות הדעת שלהם בהתנהלות מולו.
פיקוח על העבודות בשטח
מנהלת דיירים לא עומדת ומפקחת על הנעשה מבחוץ, אלא "דורכת" בשטח עצמו.
אין זה משנה באיזה פרויקט התחדשות מדובר, במסלול תמ"א 38/2 או מסלול פינוי בינוי, לנוכחות של מנהלת הדיירים, לעיתים כשזו עוזרת לבחור במפקח בנייה או שיש מפקח מטעמה, משנים לגמרי את פני התמונה.
כך ניתן לוודא כי הפרויקט מתקדם על פי לוח הזמנים המדויק, שחומרי הגלם בהם עושים שימוש עם הטובים ביותר, ושאנשי המקצוע הנלווים פועלים כפי שמצופה מהם.
במידה וצצים בעיות בשטח, ובפרויקט ארוך שנים לעולם הדברים לא יעבדו חלק ללא בעיות כאלה ואחרות, התפקיד של אנשי המקצוע מטעם מנהלת הדיירים הוא לוודא שכל בעיה תבוא לידי פתרון כמה שיותר מהר ובצורה המיטבית ביותר.
דיווחים שוטפים
בכל שנה מגיעים אל בתי המשפט לא מעט תביעות של דיירים שמרגישים מרומים על שהחברה היזמית לא עמדה בכל התנאים עליהם התחייבה.
אחד התפקידים של מנהלת דיירים הוא למנוע הגעה למצבי קיצון. בעזרת ליווי צמוד, פיקוח על העבודות ודיווחים שוטפים על הנעשה, כאלה המשקפים את המציאות בשטח, ניתן למנוע את תחושת החמיצות של הדיירים עם תום הפרויקט.
הדיווחים הללו השקיפות המלאה מעניקים תחושת ביטחון ואפשרות של הדיירים לראות כי כל פעולה שנעשית היא כזו הפועלת לטובתם.
סיכום
ניהול וארגון דיירים הנעשה על ידי חברה מקצועית הוא סוג של תעודת ביטוח. הפוליסה באה לידי ביטוי החל מהשלב הראשוני של הפרויקט, לאחר החתימה על החוזה, דרך העבודות בשטח ועד קבלת המפתח לדירה חדשה, גדולה ומשודרגת בבניין מודרני ומזמין.
מנהלת הדיירים היא זו שמסייעת להם בכל דבר, לשכנע דיירים סרבנים, לפקח על עבודות הבנייה בשטח ולוודא כי הן מתאימות לתוכניות. היא מביאה פתרונות יצירתיים במקרה הצורך.
אם בעבר חברות כאלה ואחרות היו מעידות על עצמן כגוף ניטרלי שעומד בין הדיירים לחברה היזמית, היום יש חברות שלא מתביישות להכריז בקול, אנחנו ניצבים לצד הדיירים ושומרים על האינטרסים שלהם בלבד.
נקודה אחרונה שצריך לקחת בחשבון, גם את השכר של מנהלת הדיירים כמו שכרם של כל שאר בעלי המקצוע, משלמת החברה היזמית בלבד.
לפרטים נוספים בקרו באתר איי גינדי מנהלת דיירים להתחדשות עירונית.
