Please ensure Javascript is enabled for purposes of website accessibility

פינוי בינוי

דף הבית » הבלוג שלנו » פינוי בינוי
פינוי בינוי

פינוי בינוי

המושג פינוי בינוי שגור בפיהם של רבים בישראל. ברור לגמרי שמדובר בפרויקט בו הורסים בניין או מתחם מגורים ישן ובונים במקומו אחד חדש, גדול ומפואר.

אך בפרויקט מסוג זה יש לא מעט נקודות שצריך לקחת בחשבון ולדעת עליהן. במאמר שלפניכם נפרט הרבה מעבר על מסלול פינוי בינוי. על השלבים הקריטיים בתהליך ועוד.

פינוי בינוי – היסטוריה

נהוג לחשוב כי מסלולי פינוי בינוי הם פרויקטים של השנים האחרונות בלבד, אולם למעשה מדובר ברעיון אשר התגבש לכדי מעשה בישראל עוד בשנות ה- 60. דאז חוקקה הממשלה חוק פינוי בינוי של אזורי שיקום.

מדובר היה בשכונות ומבנים שאיכות הבנייה שלהם הייתה נמוכה במיוחד (מעברות וכד'), כאלה שנבנו בחופזה על מנת שיהיה מקום למאות אלפי העולים החדשים שהגיעו לארץ.

גם אז המדינה היא זו שהעניקה תמריצים מגוונים לחברות יזמות ובנייה להוציא לפועל את הפרויקטים הללו של פינוי בינוי. יחד עם זאת הדברים לא התנהלו בצורה חלקה ויעילה כפי שהם קורים היום, אך זהו נושא אחר.

מסלול פינוי בינוי – האם זה מתאים לי?

מסלולי פינוי בינוי באים לידי ביטוי בעיקר בתוכניות הכוללות מספר בניינים למגורים גם יחד – לפחות שני בניינים ומעלה, או 24 דירות ויותר.

זאת בשונה ממסלול תמ"א 38/2 המתייחס אך ורק לפינוי ובנייה מחדש של בניין מגורים בודד.

כדי להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי, צריך לקבל אישורה של הוועדה המחוזית, לאחר שזו בדקה היכן בדיוק אמור להתבצע הפרויקט, כאשר נלקחים בחשבון מספר פרמטרים שונים – תשתיות שצריך לשדרג באזור כך שלא יווצרו פקקי ענק ועוד. התחשבות בשטחים ירוקים ועוד.

במידה ואתם סקרנים לדעת האם אזור המגורים שלכם עתיד להשתנות ומיועד לפרויקט של התחדשות עירונית, ניתן לבדוק מול הגורמים הרלוונטיים בעירייה.

מסלול פינוי בינוי – יתרונות

הגענו לחלק הכי מהנה בפרויקט פינוי בינוי, הקטע בו אתם מגלים כיצד חייכם יכולים להשתנות מקצה לקצה בזכות מגוון רחב של יתרונות.

בראש ובראשונה קחו בחשבון כי אתם מקבלים דירה חדשה ומודרנית עם מפרט מפנק. הדירה תהיה גדולה יותר מבחינת המטרים, בתוספת של חדר או יותר ובחלק מהמקרים עם מחסן וחנייה פרטית, כל זאת במקום דירת המגורים הישנה. כל זאת בנוסף ל:

  • תוספת של מרפסת לדירה.
  • תוספת של ממ"ד.
  • הבניין יהיה עמיד בפני רעידות אדמה.
  • תשתיות מתקדמות בבניין.

היתרון הגדול מכולם הוא ללא ספק הצד הכלכלי. בפרויקט של פינוי בינוי בו אתם יוצאים מדירה קטנה בבניין ישן, וחוזרים אל דירה מרווחת בבניין מגורים גדול ומודרני, אתם לא מוציאים על כך שום שקל, אלא כל העלויות הכספיות הן על היזם שמוציא לפועל את הפרויקט.

פינוי בינוי
קרדיט Freepik

ניהול הפרויקט – שלבים

לאחר שלמדנו על היתרונות הרבים, נעבור אל השלבים השונים שצריך לעבור בדרך להגשמת החלום.

קחו בחשבון כי לא מדובר בהליך קל ומהיר, אלא בחלק מהמקרים פרויקט פינוי בינוי עלול לקחת מספר שנים.

במידה וערוכים מראש ופועלים נכון להוצאת הפרויקט לפועל, פרק הזמן יכול להתקצר משמעותית.

לפניכם פירוט על השלבים השונים עם המלצה כיצד לתפעל אותם נכון כך שמסלול פינוי בינוי שאתם תהיו מעורבים בו יהיה הכי יעיל ומהנה.

שלב ראשון – אסיפת דיירים כללית

באופן טבעי כדי להוציא לפועל פרויקט של פינוי בינוי צריך לקבל את הסכמה הדיירים בבניין ובמתחם כולו. לשם כך עורכים אסיפת דיירים מיוחדת ומעלים את הנושא לדיון והצבעה.

ברוב המקרים תהיה התלהבות גדולה מצד רבים, אך תמיד יהיו שכנים היחששו מהדבר הזה שנקרא פינוי בינוי. בעיקר מחוסר ידע.

קחו בחשבון כי במידה ומדובר במתחם גדול שכולל בתוכו מספר בנייני מגורים, במידה ואחד הבניינים מסרב לשמוע ולשתף פעולה, עדיין ניתן לבצע אסיפת דיירים כללית.

שלב שני – נציגות דיירים

במידה ויש רוב גדול לצאת לדרך בפרויקט פינוי בינוי, עוברים אל השלב השני בו בוחרים ועד מטעם הדיירים שתפקידו לייצג את כולם בהליך ובהתנהלות מול העירייה המקומית, עורך דין והיזמים שמבקשים להוציא לפועל את התוכנית.

קחו בחשבון, מדובר בפעולה התנדבותית בלבד של הדיירים. הם לא מקבלים על כך שכר. האינטרס שלהם משותף לכלל הדיירים.

במידה ויש שכנים סרבנים, על חברי הנציגות לפנות אליהם לנסות לשכנע אותם לתמוך בתהליך.

מדובר בנקודה קריטית, האפשרות שיהיו מי שיתנגדו להוציא לפועל את פרויקט פינוי בינוי.

דייר סרבן מוגדר כמי שהסירוב שלו הוא בלתי סביר ולא עושה שכל.

למשל שהוא מסרב בכל תוקף לפרויקט בלי סיבה מוגדרת, או שדורש פיצוי בלתי מתקבל על הדעת לעומת כל שאר הדיירים בבניין ובמתחם כולו.

ניתן להוכיח כנגד את טענות הדייר הסרבן כאשר התנאים הבאים מתקיימים:

  • פרויקט פינוי בינוי כדאי כלכלית.
  • לכל בעלי הדירות במתחם הוצעו בטוחות כלכליות לביצוע הפרויקט.
  • לדיירים מוגבלים הוצעו חלופות למגורים המתאימים להם.

אגב, כיום על פי חוק מספיק לגייס רוב של 66% מקרב הדיירים במתחם כדי שאפשר יהיה להמשיך בהליך.

לכן, מומלץ לבחור חברי ועד שיש להם את הזמן הפנוי לטפל בכל הנושאים השונים שיעלו בדרך, חבר'ה מנוסים במשא ומתן, מי שבקיאים יותר בעולם ההתחדשות העירונית. כדאי גם שיהיה גיוון בין נשים וגברים, בגילאים שונים ועוד.

תוכלו ללמוד יותר כיצד ואיך יש לבנות את נציגות הדיירים דרך מנהלת מקצועית של חברת איי גינדי המתמחה בניהול וארגון דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

שלב שלישי – מנהלת מקצועית

קחו בחשבון כי לא מדובר בשלב שמחייב את הדיירים להוציא אותו לפועל כשהם פועלים להוצאתו לפועל של מסלול פינוי בינוי, אך זהו שלב מומלץ מאוד.

פרויקט של פינוי בינוי מציע המון אפשרויות, ומי שאינם מנוסים בדבר יכולים לבצע לא מעט טעויות כך שאיכות הפרויקט ומספר ההטבות של הדיירים יקטן.

לכן, לצד נציגות הדיירים כדאי למנות אנשי מקצוע שיודעים כיצד לנווט את הדרך ולייעץ לדיירים איך ומה לעשות כאשר הם מתנהלים מול כל הגורמים השונים. עורך הדין, החברה היזמית, העירייה המקומית, דיירים סרבנים ועוד.

בעבר גופים שכאלה היו מעין צד שלישי, מתווכים בין הדיירים לבין החברה היזמית.

המנהלת המקצועית של איי גינדי לעומת זאת, מורכבת מאנשי מקצוע מנוסים בתחום ההתחדשות העירונית ובפרויקטים של פינוי בינוי, שעומדים כתף אל כתף ביחד הדיירים ומייצגים אותם ואותם בלבד.

שלב רביעי – עורך דין

אל פרויקט פינוי בינוי חובה לצרף עורך דין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, המנוסה בהתנהלות מול כל הגורמים השונים. העירייה המקומית, החברה היזמית, מול הדיירים עצמם ועוד.

בין היתר, עורך הדין הוא זה שאחראי על הליך המכרז בו בוחרים את החברה היזמית. הוא מנהל את המשא ומתן ביחד עם הדיירים על התמורות שהם יקבלו בסיום הפרויקט.

במהלך המשא ומתן הוא זה שמוודא כי כל ההליך לא רק עומד על פי חוק, אלא שהבטוחות הכספיות של החברה היזמית מספיקים.

הוא מעורב בהתנהלות מול הבנק המלווה ועוד.

מומלץ לבחור לא רק בעורך דין מנוסה בעל רזומה חיובי בכל הנוגע לפרויקט של פינוי בינוי, אלא שיהיה זה גם גורם ניטרלי שאין לו שום קשר משפחתי או חברי עם אחד מהשכנים במתחם או עם נציגי החברה היזמית, זאת כדי למנוע אפשרות של ניגוד אינטרסים.

שלב חמישי – בחירת היזם

לאחר שאספתם רוב של חתימות מצד הדיירים וביטלתם את כל או רוב ההתנגדויות של שכנים סרבנים. לאחר שמיניתם מנהלת מקצועית שתעמוד לצידכם ובחרתם בעורך דין שייצג אתכם במשא ומתן. עוברים אל השלב בו בוחרים את היזם.

בשלב זה עורכים מכרז פתוח בו כל חברה יזמית מציגה את כוחה וניסיונה.

נציגות הדיירים ביחד עם המנהלת המקצועית ועורך הדין, משקללים את כל הנתונים ומקבלים החלטה מי היזם המתאים ביותר עבור ביצוע הפרויקט שלהם.

חשוב לשים לב לכמה וכמה פרמטרים בבחירה של היזם.

בין היתר לוודא שבמסגרת החוזה הדיירים יקבלו את כל הערבויות לפי חוק מכר, ערבות בנקאית בשווי הדירה החדשה.

כמו כן, מומלץ לבחור ביזם שניתן לראות פרויקטים של פינוי בינוי שביצע בעבר, כך שאפשר יהיה להתרשם מקרוב על יכולותיו.

פינוי בינוי – סיכום

לאחר שעברנו על כל השלבים, שכל אחד מהם כולל עוד לא מעט פרטים, אפשר לצאת לדרך.

לסיכום הדברים, פינוי בינוי היא חלק מתוכנית הנקראת התחדשות עירונית. במסגרת התוכנית נהרס מתחם מגורים שכולל בתוכו מספר בניינים ובמקומו מוקם מתחם גדול יותר, חדש ומודרני.

כדי לצאת לדרך דרוש רוב של 66% מבעלי הדירות לביצוע התהליך, במהלכו כל הדיירים עוברים להתגורר במקומות אחרים וחוזרים אל הבניין החדש עם סיום בנייתו.

מה הדיירים מקבלים במסגרת פינוי בינוי? הכל תלוי הסכם שייחתם ביניהם לבין החברה היזמית שנבחרה לבצע את הפרויקט.

בדרך כלל מדובר בדירה גדולה ומרווחת יותר, לצד חידוש של כל סביבת המגורים. החל מתשתיות, דרך גינות ציבוריות, אזורי מסחר ועוד.

כלכלית הדיירים אינם משלמים על הפרויקט דבר, הם גם מקבלים פטור מתשלומים כגון מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה. כל אלה חלים על היזם.

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות תוכן ומידע בסיסי בלבד, המידע באתר לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטית או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי משרדנו. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים בכל שלב ו/או בעת פעולה כלשהי להתייעץ עם עו"ד בכל נושא כזה או אחר. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

שתפו:

יצירת קשר

אנחנו ב- iGindi קוראים ״להתחדשות עירונית״ גם ״חדשנות עירונית״. למה? כי באמצעות הטכנולוגיה שלנו ועקרון השוויון – הכל שקוף!

כתבו לנו או חייגו

טלפון: 058-402-0000

דברו איתנו ונצא לדרך

הצוות שלנו זמין עבורכם לכל מענה ושאלה.

אבינועם

עמרי

שעות הפעילות: א׳ – ה׳: 09:00 – 19:00 | יום ו׳: סגור
ניתן להשאיר הודעות וואטסאפ בכל שעות היממה ונחזור אליכם בהקדם האפשרי.