שלבי הרישוי בתהליך התחדשות עירונית

שלבי הרישוי בתהליך התחדשות עירונית

שלבי הרישוי בתהליך התחדשות עירונית לא קיימים סתם כך. פרויקטים של התחדשות עירונית ובעיקר כל הקשור למסלול פינוי בינוי הם פרויקטים מאוד מורכבים ומאתגרים את כל מי שמעורב בפרויקט.

בכל זאת מדובר בפרויקט שהתוכניות שלו חורגות בצורה ניכרת מהצורה והסגנון לפיהם היה נהוג לבנות קודם לכן פרויקטים של בנייה בעיר.

כל טעות, קטנה או גדולה באחד מצירי התנועה של הפרויקט, עלולה להביא לכישלונו הצורב.

לכך יש השלכות כלכליות גדולות, לכן חלוקת התפקידים חייבת להיות מאוד ברורה ולהתפרש על פני שלושה מסלולים שונים, מקבילים ומשלימים האחד את השני.

• הציר הקהילתי
• הציר החברתי
• הציר הכלכלי

על מנת לא ללכת לאיבוד בסבך הבירוקרטי, ושאפשר יהיה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית על הצד הטוב ביותר, בחלק נכבד מהרשויות המקומיות קמו מחלקות מיוחדות, אשר תפקידן לדון בהצעות כאלה ואחרות הנוגעות לפרויקטים של התחדשות עירונית, ובראשם פינוי בינוי.

מחלקות אלה כוללות אנשי מקצוע מאגף תכנון עיר ומנהל של שירותי הקהילה בעירייה המקומית. נציגים של משרד הבינוי והשיכון, ולשכת התכנון המחוזית.

המחלקות המדוברות לא רק עושות סדר בדברים, אלא הן מייעלות את התהליך עבור חברות יזמות ובנייה ודיירים של מתחם מסוים המבקשים להוציא לפועל פרויקט של פינוי בינוי, והן חוסכות להם להתרוצץ בין גוף אחד לשני כדי לקבל תשובות ומידע.

לפניכם המשך הסבר מפורט על שלבי הרישוי בתהליך של התחדשות עירונית וכיצד הכל בנוי.

שלבי הרישוי בתהליך התחדשות עירונית

שלב הרישוי – חלק 1

אין זה משנה מי פנה קודם אל השני, דיירים אל היזם או חברה יזמית אל הדיירים, כדי לצאת לדרך בהליך משותף, על שני הצדדים להגיע למספר הסכמות מאוד ברורות.

סוג הפרויקט – האם מדובר בתמ"א 38/2 בו מתבצעות עבודות בבניין מגורים בודד או שמא מדובר בפרויקט פינוי בינוי שכולל מתחם גדול בן מספר בניינים גם יחד.

כמה קומות חדשות יתווספו לבניין עם תום העבודות, הערבויות שיתקבלו עבור ההליך, לוחות זמנים ועוד.

לאחר מפגש בין הדיירים עצמם בשלב הראשון, ולאחר מכן בין הדיירים ליזם, רצוי להעלות על כתב הסכמה עקרונית לביצוע הפרויקט.

קחו בחשבון, גם אם הדיירים חותמים על מסמך זה, הוא אינו מסמך המחייב אותו להתקשר עם היזם בתנאים מפורשים או בכלל. מדובר בטרום הסכם וכל צד יכול לשנות ולהוסיף נקודות על פי תפיסתו בכל פרק זמן בהמשך, עד לחתימה על הסכם מחייב.

שלב הרישוי – חלק 2

זהו השלב בו צריכה לקום נציגות מטעם הדיירים. את הנציגות ניתן לבחור בעזרת אסיפת דיירים מסודרת. לאחר בחירת הוועד המייצג, ראשי הוועד צריכים להשיג הסכמה ראשונית של כל הדיירים בבניין או במתחם, ולקוות שלא להיתקל בדיירים אשר יסרבו לחתום על הסכם עקרוני.

במידה ויש דיירים סרבנים, על ראשי הוועד לנסות ולשכנע אותם להעניק אור ירוק לביצוע הפרויקט.

ככל שיהיה רוב גדול יותר של דיירים המסכימים לצאת לדרך בפרויקט של התחדשות עירונית, כך ההליך יהיה קצר ונוח יותר, הן מבחינת הדיירים והן מבחינת החברה היזמית והקבלן המבצע.

שלב הרישוי – חלק 3

השלב הזה הוא השלב בו הדיירים צריכים למנות עורך דין אשר ילווה אותם לאורך ההליך כולו.

נציגות הדיירים חייבת לקחת בחשבון מספר דברים, את שכרו של עורך הדין אמורה לשלם החברה היזמית. כדאי למנות עורך דין הבקיא בתחום ואחד שאינו קשור לאחד מהצדדים, כדי למנוע אפשרות של ניגוד עניינים. מומלץ לערוך בדיקה של מספר עורכי דין במקביל, ומתוכם לבחור בעורך הדין המתאים ביותר. כדאי להוסיף לחוזה אשר אמור להיחתם בין הצדדים, כי בכל שלב בתהליך, לדיירים עומדת הזכות להחליף את עורך הדין במידה וקיים חוסר רצון מתפקודו.

ברוב ההסכמים, שכר עורך הדין תלוי בהצלחה של קידום הפרויקט, כך שזה יכול לשמש כסעיף קריטי.

בנוסף, לצידו של עורך הדין כדאי מאוד למנות גם מפקח בנייה על העבודות בשטח. גם שכרו של מפקח הבנייה אמור לצאת מכיסו של היזם ולא מכיסם של הדיירים.

שלב הרישוי – חלק 4

בעזרת ליווי של עורך הדין או במקביל עם מנהלת מקצועית חיצונית שתפקידה לסייע ולהעניק ליווי מקצועי לדיירים בפרויקט של התחדשות עירונית, כדאי מאוד לערוך מכרז בין מספר יזמים המבקשים להוציא לפועל את הפרויקט.

היזם שיעניק את התנאים הטובים ביותר, מי שמחזיק ברזומה המרשים ביותר ואפשר לקבל המלצות מצד מי שהתנהלו מולו קודם לכן והיו מרוצים, ומי שיכול להעמיד את הביטחונות הרחבות ביותר, הוא היזם שמומלץ לבחור בו.

הליך אישור בפרויקט התחדשות עירונית – שלבים מתקדמים

לאחר שנבחרה נציגות דיירים, הושג רוב של חתימות מצד דיירים המסכימים לצאת לדרך בפרויקט של התחדשות עירונית, נבחר עורך דין מייצג ומפקח בנייה. בין אם קודם לכן או לאחר מכן נכנסה לתמונה מנהלת מקצועית המסייעת בהליך לדיירים ולמעשה מעניקה להם כתף מקצועית, וגם לאחר שנערך מכרז יזמים ומתוכו נבחרה החברה היזמית הטובה ביותר, עוברים לחלק הבא והוא קבלת אישור לתוכנית פינוי בינוי.

האישור המיוחל מתקבל לאחר מספר שלבים. בראש ובראשונה בדיקה של היתכנות ראשונית

באמצעות המנהלת להתחדשות עירונית.

בדיון המקצועי הראשון של הצוות המקצועי מטעם המנהלת בודקים את כל הנתונים שהעביר היזם מטעם הדיירים.

בין היתר הנתונים הללו כוללים את מספר יחידות דיור הקיימות כרגע בבניין/מתחם ישן וכמה יחידות דיור מתוכננת להתווסף לאחר סיום הפרויקט.

גודל השטח המוצע ועוד הדברים הללו ייבדקו על ידי המנהלת בהתאם ומול תוכנית המתאר של העיר שלוקחת בחשבון גם מדדים תכנוניים בסיסיים.

לאחר מכן המנהלת תקבל החלטה האם הרעיון של פינוי בינוי במתחם המדובר אפשרי, או לא. בחלק מהמקרים תינתן דחייה בקבלת התשובה לצורך בירור מעמיק יותר בהקשר של תוכניות ארוכות טווח לרחוב, שכונה או אזור מדובר.

ההיבט החברתי של הפרויקט

שלבי הרישוי בתהליך התחדשות עירונית כוללים בתוכם גם דו"ח שמאי לפי תקן 21.

מדובר בדו"ח כלכלי שאותו היזם צריך לבנות ולהגיש בהתאם לאופי של הפרויקט מבחינת התכנון ובנייה.

עליו להכין הצעה תכנונית ראשונית הכוללת הצגה של חלופות בינוי והגשה של דו"ח חברתי. מה בדיוק זה אומר?

הדו"ח מתייחס לאיזון שצריך להיות בין האינטרסים של מי שמעורבים בפרויקט.

מדובר במוסדות התכנון, הדיירים במתחם והחברה היזמית, זאת כדי שאפשר יהיה לממש אותו.

מאחר, ובפרויקט של התחדשות עירונית ליזם יש אינטרס ברור למקסם את הרווחים שלו תוך כדי שהדיירים מבקשים לקבל את התמורות הרחבות ביותר, הוועדה לתכנון ובנייה צריכה לתת מעשה לדרישות של כולם, אך באותה נשימה לשמור על עקרונות תכנון שיהיו מותאמים בחלק המדובר בעיר. לכן, הם צריכים לוודא כי מספר היחידות שאמורות להתווסף ושטח המתחם לא יפגעו בדיירים ובסביבה הכללית.

היתכנות הפרויקט – המשך הדרך

לאחר הדיון האשון מטעם צוות ההתחדשות העירונית, יגיע הדיון השני בו הם יעסקו בחלופות התכנוניות על פי תקן 21 והדו"ח החברתי, ולמעשה הם יקבלו את ההחלטה האם לתת אור ירוק לפרויקט או לא.

במידה וכן, המשך הפעילות תהיה דומה מאוד לכל תוכנית תב"ע (תכנון בניה עיר מטעם רשות מקרקעי ישראל) רגילה בהתאם להנחיות של לשכת התכנון המחוזית והאגף לתכנון העיר.

השלב הבא – קידום תכנית בניין עיר

כדי לפתוח תיק תב"ע, על היזם להשיג רוב של 66% מקרב הדיירים בכל בניין, ולהגיש חוות דעת מכל האגפים הרלוונטיים בעירייה לגבי התוכנית הכוללת.

התנאים הללו נדרשים על מנת שהיזם יוכל להגיש את התוכנית לוועדה המחוזית.

בפרק זמן של 60 ימים, כל מי שמתנגד לאישור התוכנית רשאי להגיש את התנגדותו המנומקת. לאחר מכן ייערך דיון בוועדה שתקפידו להכריע האם לאשר את ההתנגדות או לתת אור ירוק לתוכנית לצאת לפועל באופן סופי. על הוועדה לפרסם את מסקנותיה והחלטה באופן פומבי.

הצעד המשמעותי הבא – קבלת היתר בנייה

במידה והיזם והדיירים קיבלו את אישור התב"ע, הם עוברים לשלב בו הם צריכים להוציא היתר בנייה. היתר זה בעצם אומר שניתן לעלות על הקרקע ולהתחיל בעבודות.

לא מדובר בהליך קצר, הוא יכול להימשך בין שנה וחצי למספר שנים.

גם השלב של קבלת היתר הבנייה כולל בתוכו מספר סעיפים ושלבים.

• איסוף של המסמכים בהתאם להנחיות.
• פתיחה של תיק רישוי ותשלום של המקדמה.
• תשלום של אגרה סופית.
• הפקה של היתר הבנייה.

שלבי הרישוי בתהליך התחדשות עירונית – סיכום

שלבי הרישוי בתהליך התחדשות עירונית נועדו להבטיח שהפרויקט יתאים את עצמו לסטנדרט הקהילתי, החברתי והכלכלי של כל עיר.

כדי שאפשר יהיה לצאת לדרך בפרויקט, ישנם מספר שלבים חשובים שצריך לעבור, לכן על היזם להיות בעל הבנה מעמיקה של המסגרת הרגולטורית המבקשת כי התוכניות יעמדו בגישה המקובלת על פי חוק.

שלבי הרישוי הללו מאפשרים ביצוע חלק יותר של הפרויקטים השונים, ולמעשה הם משפרים אותם ומבטיחים כי הצרכים של הדיירים והקהילה כולה יישמרו והפרויקט יתבצע הצד הטוב ביותר.

לפרטים נוספים בקרו באתר איי גינדי.