מהו תמ"א 38?
תמ"א 38 הוא מסלול הנכנס תחת הקטגוריה של התחדשות עירונית, כאשר המטרה הכללית היא להחליף בנייני מגורים ישנים ולבנות במקומם בניינים מודרנים.
סביר להניח כי חלקכם הלכתם לאיבוד עם כל מיני מונחים מקצועיים, ואתם שואלים את עצמכם מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?
בואו נעשה סדר בדברים. ניתן לחלק את הכל ל- 3 קטגוריות.
תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ופינוי בינוי.
תמ"א 38/1
בפרויקט מסוג זה הבניין לא נהרס כליל, אלא מתבצעות עבודות תחזוקה כנגד רעידות אדמה על בסיס הבניין הישן.
תמ"א 38/2 ופינוי בינוי
שני מסלולים שונים עם מכנה משותף – הריסה של בניין ישן ובמקומו הקמה של בניין חדש. לא רק כזה המותאם להתמודד עם רעידות אדמה אלא גם גדול ורחב יותר, עם תוספת של קומות.
אך בכל זאת יש הבדל מסוים. במסלול של תמ"א 38/2 מדובר בהריסה ובנייה מחדש של בניין בודד. במסלול של פינוי בינוי מדובר על הריסה של מתחם גדול יותר, שכולל מספר בנייני מגורים נפרדים גם יחד והקמה של בניינים חדשים במקומם.
מי משלם על פרויקט תמ"א 38 ומי מרוויח ממנו?
נקודה חשובה שתרגיע אתכם הדיירים. מי שמשלמים על פרויקט תמא 38 ופינוי בינוי זו החברה היזמית. זה כולל את הכל מהכל, ההריסה בשטח, הבנייה מחדש, ההוצאות המשפטיות, תשלום שכר הדירה עבור הדיירים שהתפנו מהדירות שלהם ועברו להתגורר במגורים חלופיים, מיסים ועוד.
מי מרוויחים ממנו? כולם. הדיירים, החברה היזמית והעירייה המקומית.
| בעלי הדירות | מעבר לעובדה שהבניין החדש שלהם יהיה עמיד כנגד רעידות אדמה, הדיירים בבניין שעובר תמ"א 38/2 מקבלים דירה גדולה יותר מבחינת מטרים, בחלק מהמקרים גם מתווסף לו חדר נוסף, מרפסת, חנייה ומחסן. |
| החברה היזמית | בכל פרויקט של תמא 38/2 או פינוי בינוי, מתווספים לבניין מספר קומות חדשות ודירות חדשות. הן יהיו שייכות לו כך שיוכל למכור אותן לקהל הרווח. כך הוא יצליח לכסות את הוצאות הבנייה ולצאת ברווח מהפרויקט. |
| העירייה המקומית | בין אם מדובר בפרויקט של תמ"א 38/2 או פינוי בינוי, הנראות של העיר משתנה ללא היכר. במקום בניינים ישנים, קמים להם בניינים מודרניים וחדשים. בזכות זה קהלים חדשים מבקשים להגיע ולהתגורר בעיר באזורים שעברו מהפכה. כמו כן
בפרויקט של פינוי בינוי אפשר וגם יתווספו להם מרכזי מסחר חדשים, כך שמדובר בפיתוח של מקומות חדשה נוספים, גבייה של יותר כספי מיסים ועוד. |
תמ"א 38 – בדיקת היתכנות
אם הדיירים מבקשים כי הבניין או אזור המגורים שלהם יעבור פרויקט של תמ"א/2 או פינוי בינוי, עליהם לבדוק האם יש בכלל היתכנות לדבר.
מה עליהם לעשות? לגשת את משרדי העירייה המקומית ולגלות האם זו בכלל מאשרת להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית במקום בו הם מגוררים.
בשלב הזה אתם בוודאי שואלים את עצמכם, מדוע העירייה תתנגד, הרי הנראות של העיר תשתנה לטובה, זה יכול להוביל להגעה של אוכלוסייה חדשה, מקומות עבודה ועוד.
ובכן, יש מקרים בהם פרויקט של תמ"א 38/2 יכול להרוס צביון של אזור שלם, להוביל לפקקי תנועה כגדולים, למחסור במקומות חנייה ועוד.
לכן, ברוב המקרים כיום העיריות מעניקות עדיפות לפרויקט של פינוי בינוי שכולל בתוכו פיתוח של אזורים גדולים יותר, מאשר מסלול של תמ"א 38/2 שמבצע הריסה ובנייה מחדש של בניין בודד.
כיום ברוב העיריות תמצאו מנהלת להתחדשות עירונית שמחזיקה בכל המידע הנחוץ. דרכם תוכלו לגלות על היקף זכויות הבנייה במגרש שעליו יושב הבניין שלכם, על מדיניות החנייה, האם קיימים מכשולים מבחינת שמירה על הסביבה, האם כדי לדחוף אל עבר ביצוע של פרויקט תמ"א 38/2 או פינוי בינוי ועוד.
חשוב לקחת בחשבון כי יש הבדל גדול בלוחות הזמנים, בין ביצוע של פרויקט תמ"א 38/2 לבין זה של פינוי בינוי. גם העיירה לוקחת זאת בחשבון ביחד עם התוצאה הסופית שאמורה להתקבל.
הסכמת השכנים לפרויקט תמ״א 38
במידה ונציגי הבניין או האזור ניגשו אל העירייה המקומית, ביררו אודות היתכנות של פרויקט התחדשות עירונית וקיבלו אור ירוק, לאחר מכן מגיע אחד השלבים המסובכים ביותר. לשכנע את כל הדיירים בבניין לצאת לדרך עם כולם.
חלקכם אולי יכולים להיות מופתעים, הרי מי ירצה להתנגד לשדר את נכס המגורים שלו? אבל כמעט תמיד תמצאו שכנים סרבנים והסיבות לסירוב שלהם מגוונות ובחלקן תמצאו גם לא מעט היגיון.
לא פעם שומעים בתקשורת על חברות קבלן שפשטו את הרגל, על פרויקטים שהסתבכו, על דיירים שרומו ועוד.
מעבר לזה, בחלק מהמקומות מתגוררים אנשים מבוגרים שהמחשבה על עזיבה של הדירה והנוחות שלהם ולהתגלגל במשך כמה שנים בדירות זמניות, לא ממש אידיאלית מבחינתם.
קחו בחשבון כי לעיתים מדובר לא רק באנשים מבוגרים או זקנים, אלא גם בנכים שכל מעבר מקשה מאוד על חייהם.
ישנן מספר דרכים שניתן להתמודד עם שכנים סרבנים וחוששים.
קודם כל לשוחח ולהסביר על מהות הפרויקט ועל הכדאיות שלו. על כך שכל ההליך מתבצע בליווי של עורך דין מקצועי. שכיום יש חברה כמו איי גינדי שתומכת בדיירים ומייצגת אותם מול החברה היזמית ודואגת כי כל ההליך יהיה שקוף ובטוח.
על שהבנקים ערבים לביטחונם הכלכלי כך שגם אם היזם והחברה הקבלנית יפשטו את הרגל, כספם של הדיירים מובטח.
ברמת העיקרון המטרה של דיירים שלקחו על עצמם את המשימה להוביל לכך שבניין המגורים שלהם יעבור פרויקט של תמ"א 38/2 או פינוי בינוי הוא להשיג אישור חתום של כ- 80% מדיירי הבניין שמסכימים לעניין.
על פי חוק ברגע שמושג רוב שכזה, אפשר לצאת לדרך ואף לכפות על דיירים סרבנים את העניין.
יחד אם זאת גם רוב של 80% לא מאשר באופן מיידי את הפרויקט, אלא זה ייבחן על ידי מפקח של בתים משותפים מטעם העירייה.
כדי לא להיכנס לפינות בעייתיות, מומלץ להיעזר בחברות שיש להן ניסיון וידע מקצועי כיצד להתמודד עם שכנים סרבנים. גם זה חלק מהתפקיד של המנהלת המקצועית שחברת איי גינדי הקימה לטובת פרויקט של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי.
נקודה נוספת שכדאי לקחת בחשבון, בחלק מהמקרים החברה היזמית יכולה לתבוע דיירים סרבנים בגין תביעת נזיקין ולדרוש ממנו את סכום הנזק שהוא גורם לכל דיירי הבניין עם סירובו.
האם בדרך כלל מגיעים לנקודת קיצון שכזו? לא, אך אל בית המשפט הגיעו גם מקרים כאלה.
בחירת אנשי המקצוע לפרויקט תמ״א 38
לאחר שבדקתם כי העירייה המקומית תומכת בפרויקט של התחדשות עירונית באזור המגורים שלכם, והשגתם רוב של חתימות דיירים לביצוע הפרויקט, מגיע השלב בו עליכם לגייס אנשי מקצוע שילוו אתכם בתהליך.
על המנהלת המקצועית של חברת איי גינדי אתם כבר יודעים, אך ישנם אנשי מקצוע נוספים שעליכם להיעזר בהם. בין היתר מדובר בעורך דין ובמפקח בנייה.
| עורך דין | תפקידו של עורך הדין הוא להיות מעורב במשא ומתן מול החברה היזמית ולשמור על הזכויות של הדיירים. עליו לוודא כי היזם יעמוד בכל ההבטחות, ולעיתים קודם לכן להיות מעורב בבחירת החברה היזמית מתוך כמה הצעות.
מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין בקיא בענייני תכנון ורגולציה בתחום המקרקעין. באיזה עורך דין לא כדאי לכם להיעזר? אל תמנו איש מקצוע שהוא חבר/שכן/קרוב משפחה של מישהו מהדיירים. גם אם מדובר באיש מקצוע הגון וישר, זהו פתח שיכול להוביל לסכסוכי שכנים, לחוסר אמון וצרות מיותרות נוספות. כדאי למנות עורך דין שכבר צבר ניסיון רב בתהליכים כמו זה של תמ"א 38/2. לא כדאי למנות עורך דין שיש לו קשר מסוים עם החברה היזמית, כדי למנוע מצב של ניגוד עניינים. אגב, גם את שכרו של עורך הדין ישלם היזם ולא הדיירים, כך שכל מה שנותר לכם הוא לבצע בדיקה מקיפה ולבחור בעורך המתאים ביותר למשימה. |
| מפקח בנייה | תפקידו של מפקח הבנייה הינו קריטי להצלחת הפרויקט. הוא איש המקצוע שיהיה שם במרכז עבודות הבנייה ויוודא כי כל ההצעות של היזם עומדות בדרישות התקנים הרלוונטיים בחוק. על שהבניין החדש יבנה מחומרי הגלם האיכותיים ביותר, כי העבודה עצמה נעשית על הצד הטוב ביותר, תוך כדי עמידה קפדנית בלוחות הזמנים.
ברגע שהעבודות מבוצעות ללא בעיות, פרק הזמן של הפרויקט מתקצר בצורה משמעותית. הכל כמובן בהתאם לנהלי בטיחות מחמירים. תפקידו של מפקח הבנייה הוא גם להשגיח על בחירת הספקים ועל הדוחות הפיננסיים, כל זאת במקביל לחיפוש אחר ליקויים פוטנציאליים שונים בבנייה. בשורה התחתונה, מפקח הבנייה הוא העיניים שלכם הדיירים בשטח. |
תמ"א 38/2 – בחירת החברה היזמית
הגענו לשלב המעניין בפרויקט, בו עליכם הדיירים לבחור מי היזם שיהיה אחראי על שדרוג החיים שלכם. החברה היא זו שמגבשת את התוכניות המקצועיות בפועל ומגישה אותן לאישור העירייה ומהנהלת. היא זו שצריכה לדאוג לקבל אישור מרשויות התכנון במדינה, ולבצע את עבודות הריסת הבניין ובנייתו של בניין חדש.
מי בוחר את החברה היזמית? אתם, הדיירים. לשם כך כדאי להקים ועד מטעם דיירי הבניין שתפקידם יהיה לבצע בדיקה מעמיקה של החברות היזמיות המבקשות לקבל את הפרויקט לידיהן.
גם בהליך המורכב הזה של בחירת נציגות דיירים והוצאה של מכרז פתוח ליזמים, המנהלת המקצועית של איי גינדי מדריכה ומסייעת.
מה כדאי לכם לבדוק בהליך החיפוש אחר היזם המושלם?
שאין נגדו תביעות, לגשת ולראות עבודות שביצע בעבר בכל הנוגע לפרויקט תמ"א 38/2 ופינוי בינוי. לשוחח עם דיירים שהיזם בנה עבורם את הבניין, לשמוע את חוות הדעת שלהם בכל הנוגע התנהלות מול היזם.
שלב נוסף בשלב הסינון והמכרז הפתוח הוא לראות מי היזם שמעניק את התנאים הטובים ביותר לדיירים מבחינת המפרט לכל דירה ולבניין כולו.
כאן בא לידי ביטוי כולה של חברה ומנהלת מקצועית כפי שחברת איי גינדי מציעה לדיירים וגם עורך הדין המייצג. בכוחם לדחוק את החברה היזמית אל הפינה ולהוציא כמה שיותר הטבות לדיירים, ולעמוד על כך שכל ההבטחות המוקדמות ימולאו במלואן. בין היתר על ידי מתן ערבויות כספיות מול הבנק המלווה ועוד.
בסיום המשא ומתן מול החברה היזמית, אתם דיירי הבניין חותמים על חוזה המאשר את כל הנקודות שעלו בדרך. מכאן והלאה לאחר חתימת הדיירים על הסכם מול החברה היזמית, הכדור עובר למגרש של הרשות המקומית והוועדה לתכנון מקומי לקבל היתר בנייה. גם זה הליך שיכול להימשך פרק זמן מסוים, ארוך של עד מספר שנים.
לאחר קבלת היתר הבנייה דיירי הבניין יעזבו את נכס המגורים הישן שלהם ועבודות הבנייה יצאו לדרכן.
תמ"א 38 – סיכום
פרויקט של התחדשות עירונית שכולל בתוכו פינוי בינוי או מסלולים של תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 משנים את חייהם של רבים. זהו הליך ארוך ומורכב, אך במידה וזה נעשה כהלכה, התמורה הסופית חסרת תקדים ומשתלמת במיוחד.
במידה ואתם לא בטוחים כיצד לצאת לדרך, מה התנאים והזכויות שלכם מול העירייה, מול אנשי מקצוע וחברה יזמית, מומלץ להיעזר בשירות שמעניקה חברת איי גינדי ובראשה מנהלת להתחדשות עירונית מטעמה.
