Please ensure Javascript is enabled for purposes of website accessibility

שאלות ותשובות

איך מתחילים?

בראש ובראשונה חשוב לדעת שתהליך התחדשות עירונית הוא קודם כל הליך חברתי – ללא הסכמת הדיירים והבעת רצון להתקדם, אין פרויקט. לאחר הבעת רצון השלב הבא הוא בחירת נציגות דיירים חוקית, בחירת עו"ד דיירים ולבסוף בחירת יזם שמתאים לביצוע הפרויקט.

כדי לקדם פרויקט התחדשות עירונית יש צורך לעמוד בכמה תנאים:
  1. המבנים נמצאים באזורים עירוניים ותיקים.
  2. המדיניות העירונית לגבי התחדשות עירונית תומכת ומאפשרת קידום פרויקטים באזור. 
  3. פרויקטים של תמ"א 38: א. מבנים שנבנו לפי תקני בנייה ישנים, כלומר שההיתר לבנייתם ניתן לפני שנת 1980. ב. מבנים שאינם עומדים בתקן 413 לרעידות אדמה.
כל הפרויקטים נדרשים להיות בעלי כדאיות כלכלית למבצע הפרויקט, כלומר ליזם. בפרויקטים של פינוי-בינוי נבחנת הכדאיות הכלכלית לפי תקן שמאי 21.

נדרשת הסכמה של 67% מבעלי הדירות. במידה ויש בעלי דירות המסרבים לביצוע תהליך של פינוי בינוי או תמ"א 38, עליהם להציג נימוקים משמעותיים כנגדו.

פרויקט של התחדשות עירונית מכיל שלבים רבים אשר לכל שלב פרק זמן שונה.
לאחר כל ההסכמות מצד הדיירים (בחירת עו"ד דיירים ובחירת יזם) נדרש להגיש את המסמכים הדרושים לוועדת התכנון והבנייה על מנת לקבל היתר בנייה. לאחר קבלת היתר הבנייה יש להרוס את הבניין הקיים ולבנות את הבניין החדש במקומו.
תהליך של התחדשות עירונית משלב הסכמות הדיירים ועד לקבלת מפתח לדירה החדשה יכול לקחת 7-8 שנים ואפילו 10+ שנים תלוי במורכבות והיקף הפרויקט.

תהליך של התחדשות עירונית הוא ארוך ומורכב.
חשוב מאוד להגדיר לוחות זמנים לכל שלב בתהליך משום שללא הגדרת לוחות זמנים הפרויקט יכול להתעכב יתר על המידה שלא לצורך.

בעל דירה קיימת במתחם שעתיד להתקיים בו התחדשות עירונית מקובל שהיזם מחזיר לדייר דירה חדשה בעלת מספר חדרים ושטח גדולים יותר מהדירה הקיימת, בתוספת מחסן וחנייה.  במסלול של פינוי בינוי ישנם מספר חלופות לתמורות:
  1. דירה חדשה כנגד הדירה הקיימת.
  2. דירה חדשה קטנה מזו של שאר הדיירים וקבלת יתרת שווי דירה חדשה בכסף מזומן.
  3. קבלת שתי דירות חדשות קטנות ששווין אינו עולה על שווי דירה חדשה במתחם.
  4. קבלת דירה מחוץ למתחם בשווי דירה חדשה במתחם.
  5. לדיירים מבוגרים – קיימת אפשרות לקבלת פתרון דיור בבית אבות או בדיור מוגן ועוד.
יובהר כי על חלופות התמורה חלות מגבלות הנובעות מהוראות מיסוי מקרקעין, לצורך קבלת הטבות המס בעניין זה. ניתן אמנם לחרוג מהתמורות המתוארות, אך הדבר יהיה כרוך בתשלום מסים, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. 

כיום מקובל בשוק ההתחדשות העירונית שהיזמים משלמים על מלוא עלויות הפרויקט.
עלויות הבנייה, עלויות שכר הדירה, פינוי והובלת הדיירים הקיימים, תשלום לבעלי מקצוע הנותנים שירות לדיירים כגון עורך דין שייצג את הדיירים, מפקח בנייה מטעם הדיירים, המיסים שיחולו על הדירות החדשות בפרויקט ועוד, משולמים ע"י היזם ולא ע"י הדיירים.

מוזמנים להשאיר לנו פנייה עם פרטים ונחזור אליכם עם תשובה.

בפרויקט התחדשות עירונית קיימים סיכונים אפשריים כגון הפסקת עבודת הבנייה על ידי היזם מסיבות שונות: קושי כלכלי להמשיך בפרויקט, מחסור קונים פוטנציאלים לדירות או פשיטת רגל של היזם. כל אלה יכולים לעצור את הפרויקט או לעכב אותו לזמן ממושך.

ישנם מספר פעולות שמומלץ לבצע:

  1. לבחור עו"ד דיירים שישמור על הדיירים מבחינה משפטית וידאג לכל הערבויות הנדרשות בהסכם מול היזם.
  2. מומלץ לבחור יזם עמיד מבחינה פיננסית וביצע פרויקטים של התחדשות עירונית.
  3. לבחור מפקח בנייה שמבצע מעקב על התקדמות היזם בשלבי הבנייה ועוד.

אנחנו ב-iGindi דואגים למזער את הסיכונים ושכל פרויקט שמתחיל בליווי שלנו גם מסתיים על הצד הטוב ביותר.

דברו איתנו ונצא לדרך.

אנחנו ב- iGindi קוראים ״להתחדשות עירונית״ גם, ״חדשנות עירונית״. למה? כי באמצעות הטכנולוגיה שלנו ועקרון השוויון – הכל שקוף!

דברו איתנו ונצא לדרך

הצוות שלנו זמין עבורכם לכל מענה ושאלה.

אבינועם

עמרי

שעות הפעילות: א׳ – ה׳: 09:00 – 19:00 | יום ו׳: סגור
ניתן להשאיר הודעות וואטסאפ בכל שעות היממה ונחזור אליכם בהקדם האפשרי.